Di chi è il portone d'ingresso all'edificio in condominio?
Chi deve pagare le spese per la sua conservazione?
La sostituzione e/o installazione devono essere considerate delle innovazioni?
Per gli interventi manutentivi sul portone si può beneficiare delle detrazioni fiscali?
Si tratta delle più frequenti domande relative a questo elemento accessorio dello stabile
Proprietà del portone dell'edificio
L'art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni, salvo differente indicazione del titolo, i portoni d'ingresso.
A che cosa serve il portone?
La funzione di questo elemento è quella di delimitare la proprietà evitando l'accesso indiscriminato dalla pubblica via.
Il portone è comune non solamente ai titolari delle unità immobiliari ubicate dopo di esso, ma anche a quelli che hanno la proprietà di locali accessibili direttamente dalla strada.
In tal senso la giurisprudenza ha chiarito che “anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all'androne ed alle scale (nella specie: portone, moquette e passatoia dell'ingresso, nonché illuminazione dei servizi comuni) in quanto costituiscono elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato ed in quanto rappresentano strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi” (Corte appello Milano, 3 luglio 1992, Arch. locazioni 1993, 309).
Il motivo è semplice: solitamente il proprietario delle unità immobiliari con esclusivo accesso dalla strada resta comunque comproprietario del lastrico, sicché anche portone scale, ecc. restano di sua pertinenza.
Nel caso di condominio con più scale, deve ritenersi che il proprietario dei locali “fronte strada” debba essere considerato contitolare del portone che usa, ossia di quello che potenzialmente gli serve per l'accesso alla sua parte di lastrico.
Si badi: prima si è fatto riferimento ad una diversa disposizione del titolo. Ciò vuol dire che l'originario unico proprietario o comunque un regolamento condominiale contrattuale successivo possono limitare la proprietà di questo elemento ad alcuni soli condòmini (Es. i titolari delle unità immobiliari poste all'interno dell'edificio.
Portone e condominio parziale
Si è accennato alla fattispecie appena menzionato con riferimento ai titolari delle unità immobiliari “fronte strada”, ma vediamo più da vicino le vicende in relazione agli altri condòmini.
Il terzo comma dell'art. 1123 c.c. specifica che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
La norma non cita espressamente i portoni, ma anch'essi devono essere considerati soggetti al principio ivi indicato: le spese per i portoni negli edifici con più scale sono sostenute dai solo condòmini che li utilizzano, che sono anche i soli comproprietari degli stessi.
In ogni caso, salvo diverso accordo le spese per manutenzione/sostituzione/installazione del portone sono ripartite tra tutti i condòmini (o tra quelli interessati) secondo i millesimi di proprietà.
Installazione, manutenzione e sostituzione
Installare un portone laddove prima c'era solo un varco d'accesso non rappresenta, ad avviso dello scrivete, un'innovazione, ma un semplice miglioramento di una parte comune, al pari di quanto avviene per il cancello o le sbarre per le zone di parcheggio.
La manutenzione può essere considerata tanto ordinaria quanto straordinaria, a seconda del tipo d'intervento necessario. In entrambi i casi, giusta quanto disposto dall'art. 16-bis del d.p.r. n. 917/86, la spesa per l'intervento è da ritenersi detraibile, purché eseguita nei modi indicati dalla legge. Allo stesso modo può concludersi in relazione alla sostituzione del portone.
La sostituzione al pari dell'installazione ex novo necessitano di autorizzazione amministrativa, variabile a seconda della natura dell'intervento.
In maniera più generale, intervenendo sull'obbligo di partecipazione alle spese di androne e vano scale, è stato affermato che queste parti dell'edificio “sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., salvo che il contrario risulti dal titolo, anche dei proprietari dei locali terranei che abbiano accesso direttamente dalla strada (o comunque da altro accesso), in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in piani e porzioni di piano di proprietà individuale e rappresentano inoltre tramite indispensabile per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura; pertanto, tali proprietari rientrano tra gli obbligati al contributo per la sistemazione del vano scale" (Trib. Bologna 4 aprile 1997).