Come devono essere ripartite le spese per il Balcone nel condominio ?

Durante un incontro con un amico, che ha la sua abitazione in un condominio vicino al mare di Livorno, ci siamo addentrati in un dialogo, che aveva come argomento un punto molto delicato, e molto diffuso nella gestione condominiale.

Perciò la domanda che ci siamo posti è:

Come va organizzato il riparto delle spese di manutenzione dei balconi in condominio ?

Infatti i condomini che si trovano a Livorno sono più soggetti alla manutenzione ordinaria e straordinari perchè sottoposti ad agenti atmosferici che caratterizzano le città di mare, come il salmastro e forti venti.

Come regola di base pratica molto semplice si può partire da questo concetto:

Per i balconi aggettanti le spese di manutenzione sono a carico di tutti i condomini solo se riguardano elementi utili a tutto l’edificio (perché decorano la facciata o sono importanti per la struttura del palazzo). Altrimenti sono a carico del proprietario della singola unità immobiliare.

Per i balconi incassati di regola le spese sono a carico di tutti, a meno che non si tratti di un intervento interno al singolo appartamento (si pensi alla pavimentazione): in questo caso paga solo il proprietario.

Più precisamente, i due principali tipi di balcone sono:

I Balconi Aggettanti

non sono altro che quelli che vediamo ogni giorno per le strade della nostra città e che troviamo nel nostro appartamento: sono quelli che sporgono dal muro perimetrale dell’edificio, da cui il proprietario può affacciarsi ed esercitare il diritto di veduta. Sono quindi i classici balconi, aperti su tre lati.

Le spese per i balconi aggettanti

Come sappiamo, nel condominio esistono parti comuni (cortile, ascensore, lastrico solare, ecc.) e parti che appartengono ad un solo condomino. La distinzione influisce sulle spese di manutenzione, perché per i beni comuni tutti i condomini vi dovranno partecipare, pagando in modo diverso a seconda dei millesimi di loro proprietà. Questo principio esiste perché, dato che tutti utilizzano le parti comuni, è giusto che tutti concorrano alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle stesse.

Quanto ai balconi aggettanti, si sottolinea che essi (così come quelli incassati) non figurano nell’elenco delle parti comuni presente nel codice civile. Secondo la Cassazione, i balconi aggettanti sono un prolungamento dell’unità immobiliare e appartengono esclusivamente al proprietario dell’appartamento (sul tema si legga anche Condominio: i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva).

Tuttavia, vanno considerati beni comuni del condominio alcune parti del balcone stesso, ossia tutte quelle che hanno funzione decorativa e che influiscono sull’estetica complessiva dell’edificio (si tratta principalmente degli elementi presenti nella parte frontale e in quella inferiore del balcone, che contribuiscono ad elevare il decoro architettonico di tutto l’immobile condominiale). Di conseguenza, le spese per la manutenzione di questi elementi (rivestimenti, frontalini, cornici, fregi, ecc.) vanno ripartite tra tutti i condomini, perché l’intervento da effettuarsi andrà a vantaggio dell’intero stabile.

Al contrario, la manutenzione di quelle parti del balcone che non hanno una funzione decorativa spetta solo al proprietario dell’appartamento, che quindi deve sopportarne tutte le spese. È ovvio che la situazione va analizzata caso per caso. Di regola un elemento esterno del balcone contribuisce all’estetica di tutto il palazzo e, quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti: se però il condominio dimostra che quell’elemento non è di alcuna utilità per lo stabile (né dal punto di vista architettonico, né da quello strutturale), allora le spese sono a carico del solo proprietario.

I Balconi Incassati

da questi si distinguono (o «a incasso»), ossia quelli realizzati a filo della facciata: essi non sporgono dal muro, anzi rientrano rispetto alla facciata stessa e sono aperti su un lato solo (quello frontale).

Le spese per i balconi incassati

Per quanto riguarda i balconi incassati il discorso è diverso. Essi hanno una funzione di sostegno e copertura dell’edificio condominiale, e quindi sono al servizio dei piani sovrapposti dello stabile. Generalmente quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti i condomini, perché garantiscono un vantaggio per tutti gli abitanti del fabbricato.

Essendo incassati nell’edificio e non un prolungamento dell’appartamento, ci troviamo quindi in una situazione opposta rispetto a quella dei balconi aggettanti: per i balconi a incasso è più facile che l’intervento di manutenzione riguardi l’interesse di tutto il condominio, che quindi è chiamato a concorrere alle spese. Se poi, ad esempio, si tratta di un intervento sulle parti interne del balcone, o sulla pavimentazione dello stesso, è chiaro che le spese spettano solo al proprietario dell’appartamento.

Le spese da ripartire col proprietario del piano inferiore

Che succede invece quando la manutenzione riguarda la soletta del balcone? La soletta è la parte inferiore del balcone, il prolungamento del solaio per l’inquilino del piano inferiore. Chi deve provvedere alla manutenzione di questo elemento? La soluzione è diversa a seconda che si parli di balconi aggettanti o di balconi incassati.

Per i balconi aggettanti, la Cassazione ha stabilito che, anche se il balcone può avere funzione di copertura per il piano inferiore, tuttavia non è al servizio di entrambi gli appartamenti: esso non svolge una funzione indispensabile (di sostegno per esempio) per i piani sovrapposti. Le spese di manutenzione spettano quindi solo al proprietario.

Per i balconi incassati il discorso è opposto. La soletta è il prolungamento del solaio: serve a separare, coprire e sostenere i piani sovrapposti dello stabile condominiale. Questo elemento è un tutt’uno con il solaio presente tra un piano e l’altro: di conseguenza, secondo la legge, le spese di manutenzione spettano in parti uguali ai proprietari dei due appartamenti coinvolti. Il solaio funge infatti da piano di calpestio per l’appartamento superiore e da soffitto per quello inferiore.