Uno dei temi più delicati nella amministrazione di un condominio a Livorno è Il tetto, intatti con i forti venti a cui sono esposti, nelle zone costiere, questi sono soggetti a molti lavori di manutenzione, perciò è bene precisare che il tetto ai sensi dell’art. 1117 c.c., è parte dell’edificio da considerarsi comune, è evidente che la sua funzione di copertura dello stabile condominiale non possa non portare ad una simile conclusione. La ripartizione delle spese di conservazione di questa parte comune deve osservare il criterio indicato dal primo comma dell’art. 1123 c.c. (millesimi di proprietà).
Solamente l’atto d’acquisto (o, in casi eccezionali, la particolare conformazione dello stabile che lo rende utile ad una sola unità immobiliare) può escludere la condominialità del tetto riservandone la proprietà ad uno o più condomini.
In questi casi, tuttavia, restando invariata la funzione di copertura, le spese andranno comunque ripartite tra tutti condomini, salvo diversa pattuizione.
Può anche accadere che il tetto serva da copertura ad una sola parte dell’edificio. In questo caso la norma di riferimento è l’art. 1123, terzo comma, c.c. a mente del quale “ qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
L’oggetto dell’intervento normativo in questo caso è la ripartizione delle spese ma la giurisprudenza ha specificato chiaramente che il c.d. condominio parziale fa si che, salvo diversa disposizione degli atti d’acquisto, anche la proprietà dei beni utili ad una sola parte dei condomini e quindi le decisioni e le relative responsabilità sono a carico esclusivo dei medesimi (cfr. Cass. n. 8066/05).
Il tetto, è ovvio, non fa eccezione a questa regola.
Nel caso di tetto in condominio parziale, pertanto, è possibile affermare quanto segue: le decisioni circa la manutenzione di questo bene comune sono adottate, con le maggioranze previste dalla legge, dai soli condomini che da quella parte traggono utilità. Nel caso d’assenza di tabelle “parziali” sarà necessario riparametrare quelle generali con riferimento ai soli proprietari della cosa oggetto della decisione.
Le spese, naturalmente, saranno a loro totale carico dei condomini proprietari ai sensi dell’art. 1123 c.c. o, se ricorresse il caso, ai sensi dell’art. 1126 c.c.
Il codice civile e gli articoli
In base al codice civile ed in particolar modo in riferimento all’articolo 1117, quindi, come anticipato il tetto rientra tra le parti di un edificio comuni a tutti i condomini; questo fa sì che la proprietà spetti pro-quota a tutti i condomini singolarmente e, di solito, la ripartizione delle spese si stabilisce a seconda delle tabelle millesimali.
Analizzando l’articolo 1123 del codice civile che tratta la ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto tra i condomini, vediamo che questo stabilisce una regola generale in base alla quale gli oneri necessari per permettere la conservazione e per usufruire del godimento di tutte le parti comuni del palazzo, nonchè riguardanti la prestazione di servizi attuati nell’interesse comune e per le innovazioni che vengono stabilite dalla maggioranza delle votazioni, devono essere sostenute dai condomini calcolandoli in misura proporzionale al valore dell’immobile di ciascuno tranne che non ci sia una diversa convenzione.
Quindi, si può notare che la legge permette anche la possibilità ai singoli condomini di decidere l’attuazione di una diversa ripartizione delle spese inerenti ai lavori di rifacimento tetto a patto che ci sia una convenzione firmata e approvata da tutti.
Ci sono le eccezioni alla regola
Ci sono, però, delle eccezioni alla regola, una delle quali viene applicata nel caso in cui il tetto venga utilizzato in maniera differente dai diversi condomini. In questo caso, allora, gli oneri possono essere ripartiti a seconda del tipo e della quantità di uso che ne fa ciascun condomino.
In sostanza, nel caso in cui il tetto che necessita la
manutenzione ricopre solamente una parte dell’edificio,
allora, soltanto i condomini delle case che si trovano sotto la
copertura del tetto saranno tenuti a sostenere le
spese necessarie per gli interventi del rifacimento del
tetto.
Quindi, la regola generale per la ripartizione delle spese
di rifacimento del tetto ai sensi dell’articolo 1117 e
dell’articolo 1123 al 1° comma del codice civile, è applicabile
soltanto se la zona comune, in relazione alla sua funzione ed
alla sua consistenza, è destinata a servire in egual maniera ed in
modo indiscriminatamente le differenti proprietà