L' Amministrazione di condomini a Livorno con nel resto dell'italia è una professione che bisogna svolgere con molta professionalità e competenza, perchè ci troviamo a dover amministrare delle proprietà che non sono le nostre e perciò bisogna riuscire a farlo con la massima trasparenza e seguire le direttive della legge che ci mette a disposizione.
Una delle tante domande che mi pongono spesso è se il riparto delle spese deve essere fatto seguendo un regola generale oppure è “ libero” ?
Partiamo con un primo concetto generale, Le Tabelle Millesimali non sono obbligatorie (a differenza del regolamento condominiale se siete più di 10) e qualsiasi criterio che ha deliberato l'assemblea va bene.
Nello specifico però ,Tabelle o non Tabelle , questo è il dilemma.!
Art. 1123
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione...
per cui non è detto che in mancanza di tabelle millesimali le spese non debbano essere ripartite in proporzione al valore.
Il concetto da RIBADIRE è che in mancanza di convenzione (regolamento contrattuale) o delibera unanime, ANCHE in mancanza di tabelle millesimali (ammesso che non sia obbligatorio stilarle) le spese vanno ripartite IN PROPORZIONE AL VALORE di ciascuna unità immobiliare (e secondo gli altri criteri legali previsti dai successivi commi ed art. 1124-1125-1126) perchè, che esistano o meno le tabelle, tale riparto lo sancisce il primo comma dell'art. 1123.
Salvo convenzione solo un criterio legale va bene.
Come unità di misura del valore potete usare la rendita catastale oppure i metri quadri di ciascun immobile.
Un criterio in deroga, come lo potrebbe essere il criterio di riparto in parti uguali, va bene solo se approvato all'unanimità di 1000 millesimiAnche un solo condòmino può impugnare in Tribunale il riparto in parti uguali fatto dall'amministratore e pretendere di pagare in proporzione al valore della sua proprietà.
Però se utilizzato il criterio di riparto in parti uguali per molti anni, il Giudice può considerare questo tipo di riparto una vera e propria convenzione, perciò pur avendo alcuni condòmini espresso parere contrario, per molti anni, nessuno ha mai impugnato in Tribunale le delibere di riparto e tutti lo hanno accettato.
A mio avviso, in mancanza di accordi in assemblea, solo andando in giudizio un condominino potrà avere la soluzione certa.
Una interpretazione che possa portare a una soluzione è la seguente:
- Secondo l'art. 1138 quando i condòmini sono più di 10 deve essere formato un regolamento.
- Perciò
- Secondo l'art. 68 "...il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio..."
- Quindi:
Ritengo che sia obbligatorio avere delle tabelle millesimiali che indichino il valore della proprietà.
Rispondere alla domanda se sia obbligatorio ripartire le spese adottando le tabelle millesimali è un po' più difficile per i motivi espressi nel mio intervento precedente.